巨詮稅務記帳士事務所 ( 國家考試合格)

曾江山（化名）在民國89年7月訂了一棟七層樓的透天厝，他買的是預售屋，當時地基已打好，起造人是一流建設公司（化名），甲流營造廠（化名）承造。
過了個年，房子快蓋好了，曾江山準備叫它「江山大廈」（化名），就在這個時候，他聽到傳言，一流和甲流兩家公司有財務危機。兩、三個月後，工程幾無進展，聽說是沒給工錢。
曾江山很擔心，他已經付了多期的工程款，可能會成冤大頭，什麼都拿不到。4月初，曾江山北上找我商量。我去了趟工地，部分結構尚未完成，但不遠了。
怎麼樣才能保障曾江山呢？既然他是唯一的買主，我建議他與一流等人協商，將起造人名義變更成曾江山。將來工程完竣申請使用執照後，可以曾江山名義辦理第一次建物所有權登記，不必擔心白付錢。
此時問題來了，甲流片面主張，一流是定作人、甲流是承攬人，依法甲流有法定抵押權，甲流表示，錢一定要先付清，否則不繼續蓋了。
不過，甲流沒弄清楚，依89年5月5日生效的民法第513條，營造廠就將來完成的不動產權利，已改為只能請求「預為抵押權之登記」，與修法前無須登記就有法定抵押權不同，這也是為了公平保障所有的債權人。
甲流沒有預為登記，沒有抵押權。甲流知道生效的新法後，同意與大家協商條件，好不容易談妥，才繼續工程。
後來順利先將起造人由一流變更為曾江山，並繳交了契稅。以前很多人以為變更起造人就可以規避契稅，事實上法律明文規定，只有少數例外才免稅，舉例來說，典型的情形是在前手沒辦法完成工程時，由其他公司受讓繼續做未完工部分，必須因此變更起造人名義，而且還要以受讓人名義取得使用執照，才能免稅。
另外，關於起造人的變更，也不是隨時都可以變更，之前民事判例、內政部的解釋都說，主要結構完成後，就必須以移轉所有權登記方式辦理，不能變更起造人。
曾江山完成起造人變更，工程也完竣，並且順利依規定由起造人會同甲流（承造人）和監造人申請使用執照；之後向地政機關申請測量成果圖；有了前兩者就能進行「保存登記」。
保存登記是法律用語，也就是申請第一次所有權狀。取得保存登記前，依法要公告15天，公告期間無人異議，15天後，曾江山取得江山大廈建築改良物所有權狀。
依承諾，曾江山拿所有權狀向銀行貸款2,000萬元，付清尾款。
曾江山付清款項後突然過世，七層樓大廈依曾江山的遺願，命名為「江山大廈」，曾家並將大廈租給人家經營旅館。不過，當年為了趕件，七層樓的大廈只辦一張所有權狀，而不是一層一張，這樣的決定竟延續了我和江山大廈的緣份，後來還有故事。

（勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述，記者徐碧華採訪整理，林佳穎律師、會計師審稿）